Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich – omawiamy raport UOKiK

Na początku tego roku został sporządzony raport z kontroli Prezesa UOKiK, która miała na celu wykrycie oraz wykluczenie z obrotu niekorzystnych dla konsumentów praktyk oraz postanowień wzorców umownych stosowanych przez deweloperów w obrocie konsumenckim. Kontrola miała na celu również sprawdzenie realizacji przez deweloperów obowiązków zawartych w ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako „u.o.p.n”).

Weryfikacja tego typu działań przedsiębiorców została przeprowadzona przez Prezesa Urzędu po raz pierwszy z tego względu, iż przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązują dopiero od 29 kwietnia 2012 r. Powyższa ustawa wprowadza regulacje dotyczące zawierania przez deweloperów umów z nabywcami nieruchomości na tzw. rynku pierwotnym.

Słowo wstępne – na co deweloper musi zwrócić uwagę w związku z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Przepisy u.o.p.n nakładają na dewelopera obowiązki informacyjne, które powinien wypełnić przed zawarciem umowy deweloperskiej z nabywcą. Głównym obowiązkiem przedkontraktowym jest udzielenie nabywcy aktualnej informacji o realizowanym przez niego przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji o oferowanym nabywcy lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, a także o sytuacji prawno-finansowej przedsiębiorcy. Celem powyższego jest przede wszystkim zapewnienie nabywcy możliwości porównania ofert deweloperów w sposób szczegółowy. Informacje zawarte w takim dokumencie mogą wpływać w sposób istotny na podjęcie przez nabywcę decyzji o zawarciu umowy deweloperskiej z konkretnym deweloperem.

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Poniżej przestawimy rodzaje klauzul niedozwolonych, których stosowanie przez deweloperów zostało omówione w raporcie Prezesa UOKIK.

Zmiana formy umowy deweloperskiej

Bezprawny charakter mają działania polegające na niezachowaniu odpowiedniej formy umowy deweloperskiej lub aneksów do niej. Należy pamiętać, iż umowa deweloperska obligatoryjnie musi posiadać formę aktu notarialnego, a niezachowanie tej formy skutkuje nieważnością umowy deweloperskiej!

Przykładowe klauzule niedozwolone:

“Ewentualne zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej w postaci aneksu pod rygorem nieważności”

“Formy pisemnej wymagają wszelkie powiadomienia, wezwania, oświadczenia i ustalenia między Stronami”

Odbiór lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego

U.o.p.n. reguluje tryb i terminy rozpatrywania zgłoszonych do protokołu przez konsumenta wad. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Przykłady klauzul niedozwolonych:

“ Jeżeli w powyższym terminie Spółka nie usunie wad, może wskazać inny odpowiedni termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. (…)”

“Spółka zobowiązuje się usunąć znane wady Mieszkania, Komórki Garażowej i Miejsca Parkingowego w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu lub wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem”

Modyfikacja przesłanek ustawowych dotyczących prawa odstąpienia od umowy

Przepisy wprowadzają ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w określonych przypadkach, zarówno dla nabywcy jak i dla dewelopera, precyzyjnie określając przesłanki skorzystania z tego uprawnienia. Za bezprawne należy uznać takie działania deweloperów, które zmieniają obowiązki czy uprawnienia nabywcy w sposób mniej korzystny, niż regulacja ustawowa.

Przykłady klauzul niedozwolonych:

“Spółka ma prawo odstąpić od Umowy, w terminie 30 dni od zaistnienia jednego z następujących przypadków: (…) c) nieuzasadnionej odmowy odbioru lokalu, po uprzednim wyznaczeniu Nabywcy dodatkowego 14 dniowego terminu do dokonania odbioru lokalu (…)”

“ Jeżeli Kupujący nie stawi się w wyznaczonym terminie zawarcia umowy przyrzeczonej oraz nie usprawiedliwi swojej nieobecności, to Sprzedający wystosuje do Kupującego wezwanie, w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia pierwszego wyznaczonego terminu, w którym wyznaczy nowy termin zwarcia umowy przyrzeczonej z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego dodatkowego terminu i nieobecności Kupującego na spotkaniu u notariusza w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Po bezskutecznym upływie dodatkowego wyznaczonego terminu, Sprzedający ma prawo złożyć oświadczenie o odstąpieniu od niniejszej Umowy w terminie 6 miesięcy i ma prawo zatrzymać kwotę wpłaconego zadatku, chyba że niestawienie się Kupującego było spowodowane działaniem siły wyższej i / albo uprzedził on Sprzedającego o swojej nieobecności przynajmniej na jeden dzień przed planowanym spotkaniem i strony ustaliły inny termin zawarcia umowy.”

“Stawający ustalają, że [Nabywcy] mają prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli Spółka nie doręczyła [Nabywcom] prospektu informacyjnego.”

“W przypadkach wskazanych w ust.4 pkt (i) do pkt (v) powyżej nabywca jest uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Deweloper zwróci nabywcy dokonane dotychczas wpłaty na poczet ceny za lokal nie powiększone o kwotę zadatku, (…)”

Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno dla swojej skuteczności zostać złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i zawierającymi zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Przedmiotowe oświadczenie nabywcy może zostać również złożone  w formie aktu notarialnego, aczkolwiek będzie to już forma wykraczająca pod minimalną miarę określoną przepisami u.o.p.n. Deweloper zatem nie powinien z góry przesądzać, jedyną dopuszczalną formę, którą będzie akt notarialny.

Dlatego za postanowienie niedozwolone zostało uznane postanowienie:

“oświadczenie Stron o odstąpienie od Umowy wymagają dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego.”

Zgoda nabywcy na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej

Zgodnie z art. 31 ust. 1 u.o.p.n. oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślnie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości i złożone zostało co najmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Ponadto zgodę taką nabywca ma obowiązek wyrazić w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera na podstawie art.29 ust. 4 i 5 u.o.p.n. Analiza umów wykazała, iż deweloperzy stosują różnego rodzaju środki mające na celu zagwarantować im udzielenie takiej zgody przez nabywcę. Przedsiębiorcy stosują postanowienia, w których określają termin na wyrażenie przez nabywcę zgody, po upływie którego nieudzielnie jej jest zagrożone karą umowną

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“ Wobec zawarcia niniejszej umowy Strony ustalają, że Nabywca w odrębnym dokumencie z podpisem notarialnym poświadczonym, wyrazi zgodę na wykreślenie praw i roszczeń z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wpisanych na podstawie Umowy, na wypadek odstąpienia lub rozwiązania Umowy.”

Postanowienia, w których konsument oświadcza o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera określonych czynności oraz o niezgłaszaniu w przyszłości roszczeń z tego tytułu.

Przedsiębiorcy umieszczają postanowienia zawierające oświadczenie nabywcy dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności (np. doręczenie prospektu informacyjnego, wykonanie lokalu bez wad itp.). Bardzo często oświadczenia takie łączą się z oświadczenie o powstrzymaniu się przez nabywcę w przyszłości przed zgłaszaniem roszczeń z tego tytułu. Wątpliwości co do tego rodzaju rozwiązań, z punktu widzenia ochrony interesów konsumentów, potęguje fakt, iż treść ich została przygotowana jednostronnie we wzorcu umowy przez dewelopera.

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“ Nabywca oświadcza, że w dniu …. r. otrzymał od Spółki – prospekt informacyjny pierwszego zadania inwestycyjnego wchodzącego w skład przedsięwzięcia deweloperskiego X przy ul. X w miejscowości X wraz załącznikami do niego, prospekt ten otrzymał w czasie umożliwiającym mu zapoznanie się z jego treścią, zapoznał się z nim i nie zgłasza żadnych roszczeń i uwag w zakresie przekazania mu prospektu informacyjnego. (…)”

Postanowienia uprawniające dewelopera do dokonania zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bez konieczności dokonania rozliczenia z tego tytułu.

W wielu umowach znajdują się postanowienia, na podstawie których deweloper przyznaje sobie prawo do dokonania zmiany wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, jednocześnie zastrzegając, iż ewentualna zmiana udziałów nie powoduje roszczeń dla stron umowy. Postanowienie to pozbawia konsumenta do prawa dokonania rozliczenia z tytułu zmiany wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“Strona kupująca oświadcza, że: udziela Sprzedającemu pełnomocnictwa do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku, gdyby taka zmiana z jakichkolwiek powodów była konieczna, przy czym Strony zgodnie oświadczają, że dokonanie ewentualnej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej nie będzie skutkować powstaniem miedzy nimi żadnych roszczeń.”

Postanowienia obciążające konsumenta kosztami w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie

W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, taka umowa uważana jest niezawartą, w konsekwencji czego, strony powinny zwrócić sobie to c o świadczyły. W związku z tym, brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do obciążenia drugiej strony kosztami związanymi z umową.

Tym bardziej niezasadne jest pobieranie przez dewelopera określonych kosztów, w przypadku kiedy konsument odstępuje od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie np. zmiana powierzchni lokalu, wzrost ceny w wyniki zmiany stawek podatku VAT.

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“Nabywca ma prawo odstąpić od niniejszej umowy w przypadku, gdy nastąpi zmiana stawki lub sposoby naliczania podatku VAT. W takiej sytuacji Sprzedający zwróci nabywcy wszystkie kwoty wniesione tytułem wykonania niniejszej umowy, w terminie 30 dni od daty odstąpienia, po potrąceniu kosztów o których mowa w paragrafie 5. ust. 3 i 6, z uwzględnieniem stawki podatku VAT na dzień odstąpienia od umowy”

Postanowienia zawierające nieostre, niedookreślone zwroty, pojęcia, terminy, przesłanki, umożliwiające deweloperowi dokonywanie interpretacji postanowień umowy

Deweloperzy w swoich umowach stosują pojęcia nieostre oraz niejednoznaczne, które umożliwiają swobodną interpretację umowy. Powstaje w takim przypadku skomplikowany charakter i brak przejrzystości postanowień umów deweloperskich. Pomimo, że wszelkie niejasności postanowień umowy tłumaczy się na korzyść konsumenta,  to następuje w przypadku kontroli incydentalnej. Sąd bada treść konkretnej umowy zawartej z wykorzystaniem wzorca umowy. Natomiast w kontroli abstrakcyjnej, jaka dokonywana jest przez Prezesa Urzędu, a ostatecznie przez SOKiK przepis ten nie znajduje zastosowania.

Przykłady klauzul niedozwolonych:

“Trzykrotne niestawienie się kupującego na termin aktu notarialnego lub odmowa jego podpisania jest równoznaczna z odstąpieniem przez kupującego od umowy  jego winy”

“W przypadku wykonania przez Zamawiającego istotnych, niezgodnych z Projektem zmian w Przedmiocie Nabycie następuje utrata uprawnień wynikających z tytułu Gwarancji i rękojmi.”

Postanowienia związane z wadami budynku/ lokalu

Wśród postanowień zawierane niedookreślone zwroty i sformułowania umożliwiające przez to jednocześnie dokonywanie interpretacji treści przez dewelopera są postanowienia dotyczące odbioru lokalu oraz jego wad.

Przykłady klauzul niedozwolonych:

“Strony oświadczają, że wystąpienie usterek, które nie uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu umowy i wykonywania prac wykończeniowych, nie uprawnia Kupującego do odmowy odbioru przedmiotu umowy.”

“Nabywca nie może odmówić odbioru przedmiotów niniejszych umów w przypadku, gdy ewentualne wady lub usterki nadają się do usunięcia.”

Postanowienia ograniczające prawo konsumenta do swobodnego dysponowania wierzytelnością

Innymi przykładami postanowień sprzecznych z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszające interes konsumenta są postanowienia ograniczające swobodę dysponowania przez konsumenta jego wierzytelnością. Zgodnie z art. 509 paragrafem 1 k.c. – “Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.”

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“Przelew wierzytelności z tytułu wpłaconych przez kupującego należności na poczet ceny sprzedaży do kwoty kary umownej zastrzeżonej w paragrafie 7 jest niedopuszczalny”

Postanowienia nakładające na konsumentów dodatkowe, nieuzasadnione obowiązki

Powyższe obowiązki mogą m.in. dotyczyć konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, konieczności wykończenia lokalu w określonym terminie pod groźbą odstąpienia przez dewelopera od umowy, partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń itd.

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“Kupujący zobowiązuje się do ubezpieczenia lokalu od ognia i innych zdarzeń losowych, do ubezpieczenia mienia ruchomego oraz ponadstandardowego wyposażenia lokalu, a także zobowiązuje się do ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej – u wybranego przez Spółdzielnię ubezpieczyciela.”

Postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność dewelopera

W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera konsument ma prawo żądać naprawienia szkody wynikłej z tego faktu. Częstą praktyką jest stosowanie we wzorcach umów postanowień zawierających różnego rodzaju przesłanki zwalniające albo ograniczające odpowiedzialność dewelopera.

Przykład klauzuli niedozwolonej:

“Strony postanawiają, iż w przypadku zwłoki strony niniejszej umowy w wykonaniu któregokolwiek z zobowiązań wynikających z niniejszego aktu, druga strona może żądać zapłaty kary umownej w kwocie 500,00 zł za każdy rozpoczęty miesiąc pozostawania w zwłoce, a strona zobowiązana do zapłaty kary umownej winna ją uiścić w terminie 14 dni, licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty kary umownej”

W tym wypadku teoretycznie na pierwszy rzut korzystne dla konsumenta zastrzeżenie kary umownej pozbawia jednak konsumenta możliwości żądania odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary umownej.

Inne przykłady postanowień niedozwolonych

“W przypadku skutecznego odstąpienia Nabywcy od niniejszej umowy, Deweloper zwraca Nabywcy wpłacone dotychczas przez niego kwoty w terminie 60-ciu dni od dnia odstąpienia Nabywcy od niniejszej umowy (..)” .

Przedstawiony termin przewiduje zbyt długi termin na dokonanie przez dewelopera rozliczenia umowy i zwrotu środków pieniężnych konsumentów, w przypadku rozwiązania umowy.

“Zawarcie umowy przyrzeczonej w formie katu notarialnego, w której nastąpi przeniesienie własności Miejsca Parkingowego nastąpi w terminie 6 miesięcy od dnia założenia Księgi Wieczystej dla Lokalu.”

Brak określenia w sposób jednoznaczny daty zawarcia umowy przenoszącej własność. Z uwagi na tak sformułowane postanowienie konsument w momencie podpisania umowy nie zna tej daty, która w praktyce może być bardzo odległa.

“Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy w następujących sytuacjach: (…) b) w sytuacji, gdy Nabywca wskaże na swoje miejsce osobę wstępującą w jego prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy.”

Deweloper uzależnia możliwość skorzystania przez konsumenta z prawa odstąpienia od umowy od wskazania nabywcy.

“W przypadku rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie nabywcy powinien on przywrócić lokal do stanu poprzedniego, w terminie 30 dni od daty rozwiązania umowy. Po tym terminie wszystkie nakłady poczynione przez nabywcę na przedmiocie umowy przechodzą nieodpłatnie na rzecz sprzedającego.”

Postanowienie  narusza interesy nabywcy, gdyż po upływie 30 dni od rozwiązania umowy traci on możliwość odzyskania nakładów poczynionych na przedmiocie umowy.

“ W terminie do dnia … kupujący zobowiązany jest do uiszczenia na rzecz sprzedającego kwoty 50 000 zł brutto tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny.”

Postanowienie rażąco narusza interesy konsumenta z uwagi na wygórowaną wysokość zadatku. W przypadku odstąpienia od umowy konsument traci wpłacony zadatek w wysokości 50.000 zł

Podsumowanie

Deweloperzy konstruując umowę muszą nie tylko zadbać o to, aby w umowie nie znalazły się postanowienia niedozwolone, lecz również muszą dobrze zaznajomić się z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która zawiera obowiązki informacyjne deweloperów.

Należy także pamiętać, iż przeprowadzona przez Prezesa UOKiK kontrola wzorców umownych nie wyklucza dokonania ich ponownej oceny w przyszłości i to nie tylko przez UOKiK, ale także przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w ramach kontroli abstrakcyjnej albo przez konkretny Sąd w ramach kontroli indywidualnej.

Tagged under:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Zapewnij sobie bezpieczeństwo. Zobacz jak działamy

1
>
Wypełnij formularz bezpłatnej wyceny

Wyjaśnij nam dokładnie czego potrzebujesz wypełniając formularz. Jeżeli będziemy potrzebowali dodatkowych informacji, dopytamy Cię o nie. Wycena jest bezpłatna i do niczego Cię nie zobowiązuje.

2
>
Zapoznamy się ze sprawą i przygotujemy wycenę

Nasi prawnicy zapoznają się z Twoją sprawą i przygotują dla Ciebie bezpłatnie wycenę. Otrzymasz ją maksymalnie w 3 godziny (w dni robocze), chyba że sprawa będzie wymagała dodatkowych konsultacji.

3
>
Akceptacja warunków współpracy

Jeżeli otrzymana wycena odpowiada Twoim oczekiwaniom i potrzebom, nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy rozpoczęli współpracę. Wystarczy Twoja akceptacja. To Ty podejmujesz decyzję.

4
Nasi prawnicy
rozpoczynają pracę

Po zaakceptowaniu przedstawionych warunków, nasi prawnicy rozpoczynają pracę nad Twoim zleceniem. O postępach prac będziesz informowany na bieżąco.

Chronimy Twoją prywatność. Twój adres email posłuży tylko do kontaktu w sprawie wyceny.

Kontakt z nami

+48 (61) 84 75 518
kontakt@klauzuleniedozwolone.pl

Serwis należy do Netlibre Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu (Św. Wawrzyńca 1C/10, 60-539 Poznań)| KRS: 0000395252 | Sąd Rejonowy Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, VIII Wydział Gospodarczy KRS | NIP 7811872393

Zaloguj